離婚で住宅ローンが残る家の財産分与はどうなる？名義・ローン・オーバーローンの対応方法

離婚を考えるとき、「住宅ローンが残っている家をどうしたらいいのか」と悩む方は少なくありません。
「名義は夫だけだけど、私にも権利があるの？」「売ったら損するかも…」といった不安がつきものです。

離婚時に住宅ローンが残っている場合、家の名義やローンの支払い方法、そして「財産分与」の取り扱いが複雑になります。この記事では、これらの問題をわかりやすく解説し、円満な離婚のためのポイントを押さえます。

離婚と住宅ローンの問題

離婚時の財産分与で持ち家は重要な財産の一つですが、住宅ローンが残っている場合は単に「家の資産価値」だけでなく「ローンの残債」も考慮しなければならず、話し合いがより複雑になります。

住宅ローンが絡むと、「家をどう分けるか」「ローンの支払いは誰が負担するか」といった争点が増えやすく、特に家の価値よりもローン残高が多い「オーバーローン」の状態では、単純に財産を半分ずつに分けることが難しくなります。

このため、専門的な知識や柔軟な対応が重要になってきます。

財産分与の基本知識を確認しよう

財産分与の対象になるのはどんな財産？

対象となるのは現金や預金、不動産、車などの「プラスの財産」です。一般に、住宅ローンなどの負債（マイナスの財産）は財産分与の対象とはされませんが、共有名義の不動産にかかるローンや、夫婦で返済していたローンの場合は、財産分与の際に考慮されることもあります。

つまり、家に住宅ローンが残っている場合は、家の価値（時価）とローン残高のバランスが、実際の財産分与に影響することがあります。

家が共有名義・単独名義でも分与の対象になる？

家の名義が夫婦共有名義の場合はもちろん、どちらか一方の単独名義でも財産分与の対象になります。
離婚時に家の名義だけで財産分与を判断すると、実際の権利や負債の負担が不公平になることが多いです。

法律的には、結婚期間中に取得した財産は原則として夫婦共有財産とみなされますので、名義に関係なく分与対象になると理解しておきましょう。

「俺の名義なんだから、俺の家に決まってるだろ」と言われることもありますが、それは法律的には正しくありません。名義が夫であっても、結婚期間中に夫婦で築いた財産であれば、妻にも権利があるというのが基本的な考え方です。
名義だけで判断せず、実際の取得時期や支払状況が重要になります。

財産分与の基準となる時期とは？

財産分与の計算では、主に「別居時」の財産価値を基準にするのが一般的です。
つまり、別居を開始した時点での家の評価額や住宅ローンの残高が、分け方を決める重要なポイントとなります。

結婚時の持ち家やローンの状況も考慮されることもありますが、基本的には別居開始時の資産や負債の状態で財産分与が行われます。これは、別居によって夫婦の経済関係が区切られるため、多くの実務上のケースで採用されています。

ただし、別居せずにそのまま離婚する場合は、別居時が存在しないため「離婚時」を基準とします。
この場合は、離婚届を提出する直前の家の評価額やローン残高が財産分与の基準となります。

住宅の価値とローン残高の関係がカギ

住宅の「評価額」はどうやって決める？

家の評価額は一般的に、不動産会社による査定額等が参考になります。実務では、不動産会社数社に査定の依頼をし、その査定額を裁判所が参考にすることが多いです。
しかし、家の名義人でない方からの査定については、不動産会社によっては依頼を断られることもあります。査定依頼は数社当たってみると良いでしょう。

プラスかマイナスか？ローン残高との比較で考える

住宅の評価額と住宅ローンの残高を比較し、資産としてプラスかマイナスかを判断します。
評価額がローン残高を上回っていれば「プラスの財産」として分与対象、逆に残債が多い場合は「マイナスの財産」として扱われます。

オーバーローンのときはどうする？

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、住宅の市場価値（評価額）よりも住宅ローンの残高が多い状態を指します。例えば、家の評価額が2,000万円なのに対し、ローン残高が2,500万円ある場合です。この場合、売却してもローン全額を返済できないため、残債が残る可能性があります。

売却してもローンが残るときはどうなる？

家を売ったお金は、まず住宅ローンの返済にあてられます。
ですが、売却額だけではローンを全額返せない場合、残った借金（マイナスの部分）は「財産分与の対象」にはなりません。
財産分与は、夫婦で築いたプラスの財産を分けるもので、借金は別に扱われます。
その返済義務は原則としてローンの名義人が負うことになります。
離婚後もローンが残る場合、誰がどれだけ返済するかは話し合いで決める必要がありますが、法的には名義人の責任が基本です。

話し合いが難しい場合は、弁護士など専門家に相談して、公平な負担の仕方を考えてもらいましょう。

離婚後も家に住む？住まない？名義とローンの取り扱い

離婚時に持ち家があると、「誰が家に住み続けるか」と「住宅ローンの支払いをどうするか」はとても大きな問題になります。実務上のポイントを押さえながら解説します。

家をどちらかが住み続ける場合の選択肢

①名義人が家に住み続け、ローンも支払い続ける

住宅ローンの名義人がそのまま家に住み続け、ローンの返済も行うケースです。
もっともシンプルなパターンです。住宅ローンの名義人がそのまま家に住み、ローンも払い続けるため、銀行との契約や手続きの変更が不要です。
ただし、名義人でない相手が出ていくことになり、住居の確保や引っ越し費用など、相手側の負担が大きくなることもあります。
慰謝料や財産分与の話し合いとあわせて調整が必要です。住み続ける側も、住宅ローンを一人で支払い続けられるか慎重に検討しましょう。

②名義人は家から出て行き、もう一方が住み続けるがローンは名義人が払い続ける

たとえば夫が家を出て、妻と子どもがそのまま住み続け、夫が住宅ローンを払い続けるという形があります。これは「子どもの生活環境を変えたくない」といった家庭事情や、離婚を円満に成立させるための解決策として合意されることがあります。

養育費や財産分与、慰謝料の一部として、夫がローンを支払い、妻は無償で住むケースや、妻がローン分を家賃として夫に支払い、夫が金融機関に返済するなど、さまざまなケースがあります。

家に住む側がローンを支払う場合は、金融機関の審査を経て借り換え（名義変更）をする必要がありますが、これが認められるのはハードルが高く、実際には難しいのが現状です。そのため、離婚後も住宅ローンの名義人が返済義務を負うケースが一般的です。

ただしこの方法には注意が必要です。ローンの返済が滞れば、住んでいる人にも影響が及ぶ可能性がありますし、名義人である以上、家の処分や担保設定などの権限は出ていった側にあるため、後々トラブルになることもあります。

こうした形を取る場合は、事前にしっかりと取り決めを行い、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しておくことが大切です。

③ 住み続ける側が新たに住宅ローンを組み直す（借り換え・買い替え）

離婚後に家に住み続ける人が、金融機関の審査を受けて新たに住宅ローンを組み直し（借り換えや新規借入）をする方法です。
これにより、元の名義人はローンの支払い義務から外れることが可能になります。

ただし、金融機関の審査は厳しく、収入や信用状況が良くないと認められません。
また、借り換えにかかる手数料や諸費用も発生するため、経済的な負担も考慮が必要です。

ローン名義と家の名義を分けることはできる？

たとえば住宅ローンの名義が夫、家の名義が妻というように、名義を分ける形は原則として認められません。
金融機関は、ローンが返済されなくなった場合に担保である家を処分して回収する仕組みのため、ローン名義人が家の所有権も持っている必要があります。名義を分けると、担保の処分に支障が出るおそれがあり、金融機関にとってリスクが高まるためです。

既に払った住宅ローン分はどう扱われる？

婚姻期間中に支払われた住宅ローンの既払分については、原則として財産分与の対象とはなりません。
これは、婚姻期間中の住宅ローンの返済が夫婦の協力によって行われたと考えられるためであり、離婚時に一方が多く支払ったとしても、その分を財産分与で精算することは通常認められていません。

ただし、別居後に一方が単独で住宅ローンを返済し続けた場合には、その支払いが婚姻費用の一部（住居費）として評価される可能性があります。婚姻費用とは、別居中も夫婦が互いに生活を維持するために分担すべき費用のことを指し、住宅ローンの返済が実質的に他方の居住費を負担しているとみなされることがあります。

また、別居時点の住宅の評価額からローン残高を差し引いた「正味の価値（持ち分）」を基に財産分与が行われるのが一般的です。
したがって、すでに支払った住宅ローンの既払分については原則として財産分与の対象とはならず、別居後の返済分については、婚姻費用との関係も含め、個別の事情に応じて考慮されることになります。

家を売却して分ける選択肢もある

持ち家を売却して現金で分ける場合

離婚時に家を売却し、売却代金からローン残高を返済した後の残りを分ける方法です。
これが最もシンプルでトラブルが少ない方法といえます。
売却後に現金を等分することで、家に関するしがらみを残さず関係を清算できます。
ただし、家の名義やローンの状況によっては、売却手続きに時間がかかることもあるため注意が必要です。

任意売却とは？ローンが残っているときの対応

ローンの残債が売却価格を上回る場合でも、貯金などを使って不足分を一括返済できるのであれば、通常の仲介で売却することも可能です。
しかし、それが難しい場合は「任意売却」が選択肢となります。

任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローン残債がある状態でも家を売却する方法です。通常売却とは違い、売却価格の決定権が所有者でなく債権者である金融機関が持っています。また、通常の市場価格より低い価格で売却されることが多く、売却後もローンが残る可能性があります。
そのため、売却後の返済計画を同時に立てる必要があります。

任意売却は、競売よりも高く売れることが多く、周囲に知られにくいというメリットもあります。できるだけ早い段階で専門家に相談し、選択肢を整理することが大切です。

公正証書での取り決めと専門家への相談

離婚時に持ち家がある場合は、家の取り扱いについてしっかりと協議し、その内容を「離婚協議書」に残しておくことが大切です。
特に次のような点は、後々のトラブルを防ぐために明記しておきましょう。

• 家の名義（誰が所有者になるか）
• ローンの返済者（誰が支払いを続けるか）
• 売却予定の有無や時期、その方法

こうした取り決めは、口約束や私的なメモにとどめず、「離婚協議書」としてきちんと整理し、さらに将来の強制執行の証拠にもなるよう「公正証書」として作成することも有効です。公正証書にしておけば、支払いが履行されないときに裁判を経ずに差し押さえを請求できるなど、法的な効力が高まります。

内容が複雑になりやすい不動産や住宅ローンの問題は、弁護士や司法書士など専門家に相談しながら進めると安心です。書き方や表現に不備があると、後に効力が問われるおそれもあるため、慎重に進めることが大切です。

まとめ：住宅ローンのある家をどうするかは「冷静な準備」がカギ

離婚に際して、住宅ローンが残る家をどうするかは、とても大きな問題です。感情的になりやすい場面だからこそ、落ち着いて話し合い、将来を見据えた取り決めをしておくことが大切です。

売却するのか、どちらかが住み続けるのか、ローンは誰が払っていくのか。
それぞれの選択にはメリット・デメリットがあります。トラブルを避けるためにも、協議内容は書面に残し、必要に応じて公正証書の形にしておくと安心です。

不動産やローンの問題は専門的で複雑になりがちなので、早めに弁護士などの専門家に相談しながら、冷静に準備を進めていきましょう。